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总价达523亿元的徐汇东安旧改地块，本年一面世就成了“寰宇总价地王”，冲突了香港置地、恒基兆业也曾创下的地皮走动记载。

但是，地块最终开发者仍悬而未决。这个由三长子地块构成的"巨无霸"名目，前身为1950年代开辟的首批工东说念主住宅区，经上海史上最大单地块征收后，现由上海国资企业握有。实力房企正捋臂将拳，这场可能改写上海高端住宅形态的"地王争夺战"，将在7月底揭晓最终谜底。

影相：第一财经记者 任玉明

桩机、挖掘机进场施工

近日，第一财经记者访问了总起价高达523亿元的新晋“寰宇总价地王”，这块地皮现在被拆分为“2宅地+1详细用地”，正在恭候临了的开发者。

影相：第一财经记者 任玉明

记者在现场看到，尽管还莫得最终详情由哪家房企来开发，但在这块接近16万平时米的地皮上，也曾有不少长螺旋桩机、挖掘机和起重机进场施工了。

地块位于内环内、徐汇中枢区域，紧邻地铁7号线东安路站。地块一侧贴着内环线，另一侧则有复旦大学附庸肿瘤病院、上海音乐学院等单元，距离黄浦江畔直线距离约一公里。

影相：第一财经记者 任玉明

该地块距离“寰宇单价地王”名目绿城潮鸣东方的直线距离也仅约一公里，驱车只需几分钟即可到达。本年5月，绿城潮鸣东方开盘推出一起120套房源，“一把全清”，均价为19.5万元/平时米，开盘当日售罄，总销售额高达69.88亿元。

本年3月开盘的能建西岸誉府，也在这一板块，与“523亿地王”仅相隔一条高架路，能建西岸誉府均价为14.3万元/平时米，推出的312套房源也杀青了“日光”，单日销售额达到47.68亿元。

绿城潮鸣东方的总建筑面积仅为5.7万平时米，能建西岸誉府的建筑面积为18万平时米，而“523亿地王”的总建筑面积达到60万平时米，其中住宅建筑面积为42万平时米，两个纯住宅子地块的出让楼板价分散为12.41万元/平时米和12.6万元/平时米，比较于左近新址近期的开盘价，这一楼板价为日后的住宅订价留住了空间。

若参考绿城潮鸣东方和能建西岸誉府的订价，将来“523亿地王”仅住宅部分的货值就达到六七百亿元，将来这一大体量项想法家具若握续入市，毫无疑问在上海高端住宅市场是欣喜级的，将转换市场形态。

“寰宇地王”的前世今生

“523亿地王”的前身是东安一村和东安二村，曾是中华东说念主民共和国训诲后首批开辟的市直机关寝室与工东说念主合居住宅区，始建于1950年代。

2024年，徐汇东安片区旧城区改建名目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收名目，波及5个居委会、117幢居民楼、6057证居民，但仅用了5天就杀青99.95%的高比例奏效。

从本年3月至5月，上述被征收地块初始接踵公约出让，拆分为三宗地块，分散为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块。

127b-24地块的出让价钱为98.18亿元，楼板价为12.41万元/平时米，意向使用者为上海新百安经济发展有限公司，其背后是上海徐汇城市开辟投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分散握股50%。

127b-23地块的出让价钱为83.5亿元，楼板价为12.6万元/平时米，意向使用者为上海新枫安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市开辟投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分散握股40%和60%。

125-31地块出让价钱为341.35亿元，平均楼板价为7.5万元/平时米，意向用地者为上海新东安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市开辟投资（集团）有限公司握有50%的股权，上海地产（集团）有限公司则通过上海城市更新开辟发展有限公司握有新东安公司另外50%的股权。

127b-24和127b-23是纯住宅地块，其楼板价卓绝了12万元/平时米；而125-31则是住宅、交易、办公、科研野心详细用地，住宅占比为60%，其楼板价权贵低于纯宅地，为7.5万元/平时米。

东安片区旧改名目三宗地块总出让价达到了523亿元，冲突了香港置地2020年以310.5亿元在徐汇滨江拿地时创下的中国内地地皮走动总价记载，也卓绝了中国香港的最高地皮总价出让记载（2021年恒基兆业以508亿港元拿下香港中环新海滨地块），成为当之无愧的“寰宇总价地王”。

直至现在，“寰宇总价地王”由新百安、新枫安、新东安三家公司握有，其背后是上海国资。

不外，这并不是最终恶果，“寰宇总价地王”究竟花落谁家、由哪家房企来开发，仍未尘埃落定。

本年7月初，上海内行资源走动中心发布两则股权系结转让信息，波及徐汇区东安旧改名目两宗公约出让地块，两个挂牌方向物分散为上海新百安经济发展有限公司90%股权、上海新东安企业发展有限公司90%股权及有关债权，这两家公司不久前刚以公约出让的神志拿下127b-24地块和125-31地块。

这两则股权系结转让的信息露馅期满日历为2025年7月29日，这意味着离谜底揭晓的日子也曾越来越近了。

现在，如中海、招商等大央企以及几家深耕徐汇的房企齐在业内推断的名单中。有业内东说念主士暗示，这么的“巨无霸”地块，很难由某个开发商“独吞”，能够率将是合营开发的模式。

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马一凡

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